عقارات دبي والمستثمر الخليجي: ما يجب معرفته قبل الشراء

تحتل دبي منذ سنوات موقعا متقدما في اهتمامات المستثمرين الخليجيين الباحثين عن أصول عقارية خارج بلدانهم، مدفوعة ببنية تنظيمية واضحة نسبيا، وسوق إيجارات نشطة، وقرب جغرافي وثقافي يجعل متابعة العقار أمرا ميسرا. ويلاحظ العاملون في القطاع أن المشترين من الكويت والسعودية وبقية دول مجلس التعاون يشكلون شريحة ثابتة الحضور في السوق، سواء بهدف السكن الموسمي أو الاستثمار طويل الأجل.

غير أن قرار الشراء في سوق بحجم دبي وتقلباتها يحتاج إلى فهم القواعد قبل الحماس للفرص. ويتابع كثير من المستثمرين حركة المشاريع الجديدة والأسعار والتشريعات عبر منصات متخصصة في اخبار دبي العقارية، إلى جانب المصادر الرسمية، قبل اتخاذ أي خطوة.

التملك الحر: أين يحق للمستثمر الأجنبي الشراء؟

فتحت دبي باب التملك الحر لغير المواطنين في مناطق محددة مطلع الألفية الحالية، ثم جاء القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري ليضع إطارا قانونيا لهذا التملك. ويعني التملك الحر أن المشتري يملك الوحدة وأرضها، أو حصته فيها، ملكية تامة غير محددة بمدة، مع حق البيع والتأجير والتوريث وفق القوانين المعمول بها.

وتحدد السلطات المختصة المناطق المسموح فيها بالتملك الحر لغير المواطنين، وتشمل عددا كبيرا من المناطق السكنية والتجارية المعروفة. أما في المناطق الأخرى فقد تتاح صيغ مختلفة مثل حق الانتفاع أو الإيجار طويل الأجل. ولذلك ينصح المستثمر بالتأكد من تصنيف المنطقة قبل الدخول في أي تفاوض، لأن نوع الحق العقاري ينعكس مباشرة على قيمة الاستثمار وقابليته لإعادة البيع.

العقار والإقامة الذهبية

ربطت دولة الإمارات الاستثمار العقاري بنظام الإقامة الذهبية طويلة الأمد، إذ يمكن لمالك عقار تبلغ قيمته الحد الأدنى المحدد في الأنظمة الحصول على إقامة لمدة عشر سنوات قابلة للتجديد، مع إمكانية كفالة أفراد الأسرة. وقد خففت التعديلات التي أدخلت على النظام بعض الشروط، فأصبح بالإمكان في حالات معينة الاستفادة من عقار مرهون أو من وحدة على الخارطة لدى مطورين معتمدين.

لكن هذه النقطة أقل أهمية بالنسبة للمواطن الخليجي، الذي يتمتع أصلا بحرية الدخول والإقامة والتملك في دول المجلس وفق اتفاقيات السوق الخليجية المشتركة. لذلك يكون دافع الخليجي في الغالب استثماريا أو أسريا، لا مرتبطا بالحصول على الإقامة. أما المقيمون من جنسيات أخرى في الكويت ممن يفكرون في الشراء، فيجدر بهم مراجعة الشروط المحدثة عبر القنوات الحكومية الرسمية لأن تفاصيلها تخضع للتحديث بين فترة وأخرى.

الجاهز أم على الخارطة؟

يواجه المشتري عادة خيارين رئيسيين: الوحدة الجاهزة التي يمكن استلامها أو تأجيرها فورا، والوحدة على الخارطة التي تباع قبل اكتمال البناء بخطط سداد مرحلية. ويتميز الخيار الثاني بسعر دخول أقل نسبيا ومرونة في الدفع، لكنه يحمل مخاطر التأخير في التسليم أو تغير ظروف السوق خلال فترة الإنشاء.

وللحد من هذه المخاطر، تلزم تشريعات دبي المطورين بإيداع مدفوعات المشترين في حسابات ضمان مخصصة لكل مشروع، لا يتم السحب منها إلا وفق نسب الإنجاز الفعلية. وتتولى مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة الأراضي والأملاك ترخيص المشاريع ومتابعتها، ويمكن للمشتري التحقق من تسجيل المشروع والمطور عبر دائرة الأراضي والأملاك في دبي وتطبيقاتها الإلكترونية.

التكاليف التي لا تظهر في سعر الإعلان

يركز كثير من المشترين على سعر الوحدة وحده، بينما توجد تكاليف إضافية يجب احتسابها مسبقا، أبرزها:

• رسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك، وهي نسبة من قيمة العقار تبلغ 4% وفق المعمول به، إضافة إلى رسوم إدارية.
• عمولة الوسيط العقاري في حالات الشراء من السوق الثانوية، ويفضل التعامل مع وسيط مرخص ومسجل.
• رسوم الخدمات السنوية التي تدفع لصيانة المرافق المشتركة في المباني والمجمعات، وتختلف بحسب المشروع.
• تكاليف التمويل إن لجأ المشتري إلى قرض عقاري، مع ملاحظة أن البنوك تضع نسب تمويل مختلفة لغير المقيمين.

وإذا كان الهدف هو التأجير، فإن عقود الإيجار السكنية في دبي تسجل في نظام إيجاري، وتخضع الزيادات لمؤشر رسمي لأسعار الإيجارات، ما يعني أن العائد ليس مفتوحا بلا ضوابط كما يتصور بعض المستثمرين الجدد.

نصائح عملية قبل التوقيع

يجمع المختصون على عدد من القواعد البسيطة التي تجنب المستثمر كثيرا من المتاعب: التحقق من ترخيص المطور والوسيط، وقراءة العقد كاملا بما فيه بنود التأخير والإلغاء، وعدم تحويل أي مبالغ إلا إلى حساب الضمان الرسمي للمشروع أو عبر القنوات المعتمدة، وزيارة الموقع أو الوحدة فعليا إن أمكن، ومقارنة السعر بصفقات مماثلة مسجلة في المنطقة نفسها.

كما يفيد النظر إلى السوق الإماراتية بصورة أشمل، فبعض المستثمرين الخليجيين يقارنون بين دبي والعاصمة التي شهدت بدورها توسعا في مناطق التملك الحر ومشاريع الجزر السكنية. وتغطي منصات أخبار أبوظبي الاقتصادية هذا الجانب، ما يساعد على المقارنة بين السوقين من حيث الأسعار والطلب وطبيعة المشاريع.

ويبقى العقار في نهاية المطاف استثمارا طويل الأجل، تتحدد نتيجته بحسن اختيار الموقع والمطور وتوقيت الدخول، وبقدرة المستثمر على تحمل دورات السوق صعودا وهبوطا. ولذلك فإن الأرقام اللافتة في الإعلانات لا تغني عن دراسة متأنية واستشارة مختصين مستقلين قبل اتخاذ القرار.