بيتك كابيتال: العقارات التجارية الأميركية عند نقطة تحول

نقطة تحول في التقييم

أوضح تقرير بيتك كابيتال أن المشهد الحالي للعقارات التجارية الأميركية لا يعكس أزمة ملاءة، بل يعكس دورة إعادة تمويل وتسعير انتقائي نشأت بعد انتهاء Era الفائدة الصفرية، والتي أعادت تشكيل معايير تقييم الاستثمار العقاري. وأضاف أن السوق الأميركي يمر بتحول هيكلي ينتقل من دورة تُدار بوفرة السيولة إلى دورة تُدار بالدخول، ما يخلق فرصاً استثمارية تنبع من اختلالات في هياكل رأس المال وليس من تدهور في الأداء التشغيلي.

القطاعات الجذابة والمخاطر

وبين التقرير أن الاستثمار في هذا القطاع ممكن لكنه غير واسع النطاق، وينبغي لرأس المال المنضبط أن يركز على متانة الدخل، وهياكل رأس المال المتحفظة، والفرص الانتقائية. وأشار إلى أن جاذبية الفرصة تُحدد من خلال القطاع العقاري، ونوعية الأصل، وأساس التسعير، وهيكل رأس المال، والتي Together تحدد نسبة العائد إلى المخاطرة.

لفت التقرير إلى أن رأس المال المنضبط يجب أن يعطي الأولوية لاستدامة الدخل، وبنية رأس المال المحافظة، والخيارات الانتقائية، موضحاً أن جاذبية الفرصة الاستثمارية تُقاس من خلال القطاع، ونوع الأصل، ومبدأ التسعير، وتركيب رأس المال، وهي العناصر التي تحدد نسبة المخاطرة إلى العائد.

وأوضح أن رأس المال يتركز في القطاعات التي تتمتع بطلب متين، وعوامل دعم هيكلية، ورؤية تمويلية أوضح، وفي مقدمتها السكني متعدد الأسر، والصناعي واللوجستي، ومراكز بيانات مختارة. بينما هناك قطاعات توفر فرصاً استثمارية انتقائية ومنها التجزئة الأساسية، والضيافة، ودور رعاية المسنين، والمكاتب الطبية.

وحدد التقرير بعض الفئات العقارية مرتفعة المخاطر مثل المكاتب النمطية، والتجزئة منخفضة الجودة، ومراكز التسوق المتقادمة، وأصول الضيافة الأكثر تأثراً بالدورات الاقتصادية، والسكني الفاخر متعدد الأسر في الأسواق التي تشهد فائضاً في المعروض.

عوامل الدعم والقيود

وفي معرض بيان العوامل الداعمة والمقيدة للاستثمار العقاري في السوق الأميركي، خصوصا العقارات التجارية، ذكر التقرير أن من أبرز عوامل الدعم استمرار إتاحة التمويل للأصول عالية الجودة وللجهات الراعية الموثوقة وعودة نشاط أسواق التوريق العقاري (CMBS)، في حين أصبحت صناديق الدين وشركات التأمين تساهم في سد جزء من تراجع البنوك مع استمرار المنافسة بين جهات التمويل على الأصول الجيدة.

وأبرز التقرير أن ثمة عوامل قد تحد من نشاط الاستثمار وتقيد أي انطلاقة محتملة وهي: تمويل أكثر تكلفة وأكثر انتقائية نتيجة ارتفاع أسعار الفائدة وتأجّل خفضها، وتشدّد متطلبات نسبة القرض إلى القيمة وتغطية خدمة الدين مقارنةً بالدورة السابقة، مؤكداً أن التحديات لا تكمن في توافر رأس المال، بل في ارتفاع تكلفته، وتشدد شروطه، والفجوات التمويلية الناتجة عن بيئة أسعار الفائدة الحالية.

تضخم مستمر
وأفاد التقرير بأنه في وقت يدعم الاقتصاد المستقر الطلب على العقارات، فإن التضخم المستمر يُبقي ظروف التمويل مشددة، وتؤدي ضغوط إعادة التمويل إلى اختلالات في هياكل رأس المال، حتى في الأصول التي لا تزال تتمتع بأداء تشغيلي قوي، وبالتالي أصبح رأس المال أقل تسامحاً مع هياكل رأس المال الضعيف، وأكثر انتقائية في اختيار الفرص.

وأوضح أن الدخل القائم، وجودة الإشغال، ومتانة صافي الدخل التشغيلي، والانضباط في سعر الدخول للاستثمار، أكثر أهمية من الاعتماد على انخفاض واسع النطاق في معدلات الرسملة، فالرافعة المالية الحصيفة والتمويل بسعر فائدة ثابت أو المحمي بأدوات التحوط، والسيولة الكافية، ركائز محورية للعائد مقابل المخاطرة.

الرؤية للدورة القادمة

وأشار التقرير إلى أنه من المرجح أن تكافئ الدورة المقبلة الانضباط، لا الانكشاف الواسع على السوق، إذ تميل إلى تفضيل التدفقات النقدية المتينة، والرفع المالي المنضبط، والتعرض الانتقائي للفرص الناتجة عن اختلالات هياكل رأس المال.

الكويت بوست ، موقع إخباري شامل يهتم بتقديم خدمة صحفية متميزة للقارئ، وهدفنا أن نصل لقرائنا الأعزاء بالخبر الأدق والأسرع والحصري بما يليق بقواعد وقيم الأسرة الكويتية، لذلك نقدم لكم مجموعة كبيرة من الأخبار المتنوعة داخل الأقسام التالية، الأخبار العالمية و المحلية، الاقتصاد، تكنولوجيا ، فن، أخبار الرياضة، منوعات و سياحة.