عقاريون: القضية الإسكانية ليست للمتاجرة… والمطور العالمي يعزز المنافسة

بعد توقيع اتفاقية كويتية – سعودية لتبادل الخبرات في قطاع البناء والتشييد

مروة البحراوي

“عقار” صفحة أسبوعية تنشرها جريدة “السياسة”، متخصصة في القطاع العقاري، ترصد آخر التطورات وأبرز الأحداث الفنية والقانونية والاقتصادية لفئات القطاع المختلفة “الخاص” و”الاستثماري” و”التجاري” و”الحرفي” و”المعارض”، فضلاً عن نقل آراء المختصين بهذا الشأن لأهميته باعتباره ثاني أكبر قطاعات البلاد الاقتصادية.

قيس الغانم:  التطوير العقاري بحاجة للتشريعات… لا للشراكات الخارجية

إبراهيم العوضي: المطور العقاري أحد مفاتيح حل الأزمة الإسكانية في البلاد

خالد بهبهاني: التحديات الإسكانية الكويتية تفتح الباب أمام التكامل الخليجي

بموازاة إعلان وزير الدولة لشؤون البلدية وزير الدولة لشؤون الإسكان عبداللطيف المشاري توقيع اتفاقية مع المملكة العربية السعودية لتبادل الخبرات في مجال الإسكان والتطويرالعقاري خلال الفترة الماضية، أكد عدد من الخبراء والمطورين العقاريين في البلاد أن الكويت رائدة في مجال التطوير العقاري وأنها تمتلك الخبرات والامكانات المادية اللازمة لحل الأزمة الاسكانية، غير أن البيئة التشريعية في الكويت تختلف عن دول مجلس التعاون الخليجي وقد يتسبب ذلك في عرقلة أو تقييد بعض المشاريع.

وقال الخبراء في تصريحات متنوعة إلى “السياسة” إن حل الأزمة الإسكانية دائما ما يكون من خلال حزمة من القوانين، من بينها قوانين “الرهن العقاري، المطور العقاري، الوكالة العقارية، منع الاحتكار، انشاء المدن الإسكانية وقانون اتحاد ملاك الشقق”، ولفتوا الى أن هذه القوانين مكملة لبعضها البعض ومرتبطة في الوقت ذاته بوجود الأراضي لمستحقي الرعاية السكنية.

ونوه الخبراء إلى أن إشراك المطورين العالميين أمر أساسي ومهم ويعزز من المنافسة وامكانية الحصول على منتجات ذات جودة عالية تحقق تطلعات مستحقي الرعاية السكنية وتوفر كذلك على الدولة خيارات مختلفة تستطيع من خلالها اختيار ما تشاء من مطورين عقاريين محليين أو عالميين.

ودعا هؤلاء الخبراء الجهات الحكومية المختصة لمد جسور التواصل مع المطورين العقاريين الكويتيين من شركات وأفراد لايجاد تساؤلات لحل المشكلة الاسكانية من الداخل وليس من خارج الكويت.

مفاهيم أساسية

بدوره، قال رئيس جمعية المقيمين العقاريين الكويتية قيس الغانم إن الكويت رائدة في مجال التطوير العقاري سواء فيما يخص الحكومة او القطاع الخاص أيضا، مؤكدا أن الخبرات الكويتية لا تقل عن الخبرات الخليجية، غير ان المشكلة الأساسية في البلاد هي الحاجة إلى تشريعات ومفاهيم أساسية للعمل بالتطوير العقاري.

وأضاف، البعض يعتقد أن التطوير العقاري مشروع جديد على الكويت، وبالطبع هذا الاعتقاد خاطئ جملة وتفصيلا، فقبل العام 2000 كان المطور العقاري موجود بالقطاع الخاص ممثل في عدة أفراد و شركات، مؤكدا اننا لا نحتاج إلى مفاهيم خارجية لأننا نمتلك الخبرات والامكانات المادية، فالودائع البنكية في البلاد تصل الى نحو 30 مليار دينار تحتاج إلى الاستثمار.

وأردف عندما بدأت المملكة العربية السعودية التطوير السكني قبل سنوات، تعاونت مع شركات كويتية لاتمام هذه المشاريع، فالكويت تختلف عن باقي دول الخليج في سن القوانين والتشريعات التي تقيد من العمل في بعض القطاعات، فالقوانين العقارية من الممكن ان تكون مفيدة لكنها أحيانا تخلق المشاكل والعراقيل، لذا تجب اعادة النظر في القوانين والتشريعات بحيث تتماشى مع تطور الدولة ولا تقف أمام نهضتها.

ودعا الغانم الجهات الحكومية المختصة لمد جسور التواصل مع المطورين العقاريين الكويتيين من شركات وأفراد لايجاد تساؤلات لحل المشكلة الاسكانية من الداخل وليس من خارج الكويت، فالكويت تتمتع بالامكانات كافة لكنها تحتاج إلى مزيد من التنسيق والتعاون.

مفاتيح الحل

من ناحيته، أكد رئيس اتحاد العقاريين إبراهيم العوضي أن القضية الاسكانية ليست للمتاجرة بل هي قضية تحتاج إلى حل، وإشراك المطور العقاري أحد أهم حلول ومفاتيح الأزمة الإسكانية في البلاد، إذ أن القطاع الخاص يتمتع بالقدرة المالية والخبرة الكافية لتنفيذ المشاريع بالسرعة والكيفية المطلوبة، وبالتالي اشراك المطورين العالميين امر جيد ومناسب بحيث يمكن للمطور العقاري العالمي نقل خبراته وامكاناته وتجاربة السابقة إلى البلاد ومن ثم تطوير المشاريع المأمولة.

وأضاف: اعتقد أن إشراك المطورين العالميين أمر أساسي ومهم ويعزز من المنافسة وامكانية الحصول على منتجات ذات جودة عالية تحقق تطلعات مستحقي الرعاية السكنية وتوفر كذلك على الدولة خيارات مختلفة تستطيع من خلالها اختيار ما تشاء من مطورين عقاريين محليين أو عالميين.

وأكد العوضي أن حل الأزمة الإسكانية دائما ما يكون من خلال حزمة من القوانين، من بينها قوانين ” الرهن العقاري، المطور العقاري، الوكالة العقارية، منع الاحتكار، انشاء المدن الإسكانية وقانون اتحاد ملاك الشقق” لافتا إلى أن هذه القوانين مكملة لبعضها البعض ومرتبطة في الوقت ذاته بوجود الأراضي لمستحقي الرعاية السكنية، وأن الفكرة من مشروع التطوير العقاري هي مساعدة الحكومة في توفير الوحدات السكنية للمواطنين بأشكال متعددة بناء على الاتفاق المبرم بين المطور والمؤسسة العامة للرعاية السكنية.

وأوضح أن مستحق الرعاية السكنية يقف أمام خيارين، إما شراء وحدة سكنية من المطور العقاري بقيمة الـ70 ألف دينار المقدمة من بنك الائتمان، أو الحصول على رهن إضافي من البنوك ليتمكن من شراء الوحدات التي تناسب إمكاناته وقدراته المالية والأسرية، لذا فهو يرى أن نجاح المطور العقاري قد يكون مرتبطا بنجاح الرهن العقاري لكنه ليس بالنجاح المشروط.

بيت العمر

من جانبه، أكد المطور العقاري خالد بهبهاني أن المطور العقاري الكويتي لا تنقصه الكفاءة المطلوبة لاتمام المشاريع، بل يحتاج إلى دعم تشريعي وتسهيلات تمويلية، وشراكات ذكية سواء مع قبل مطورين خليجيين أو عالميين، بما يضمن تسريع عجلة الحلول الإسكانية وتحقيق أحلام الشباب بامتلاك “بيت العمر”.

وأوضح أن المطور العقاري الكويتي أثبت قدراته من خلال مشاريع محلية وخارجية ناجحة، وانه يتمتع برؤية إبداعية قادرة على تقديم حلول عملية لقضية الإسكان في البلاد، لافتا إلى امكانية استلهام نموذج “الكومباوندات” السكنية المتكاملة كما هو معمول به في مصر، لتوفير بيئة سكنية آمنة، مخدّمة، وتُسلَّم بشكل فوري، بما يرضي طموحات الشباب ويحقق الاستقرار الاجتماعي.

وقال بهبهاني إن الساحة الخليجية شهدت منذ عقود تعاوناً مثمراً بين المطورين العقاريين في الكويت ونظرائهم في دول مجلس التعاون، وأسفر هذا التعاون عن مشاريع ناجحة مثل الفنادق، المنتجعات، المدن السكنية والمجمعات التجارية، التي أصبحت نموذجاً يُحتذى به في التخطيط والتطوير المستدام، لافتا إلى أنه بالرغم من أن هذا التعاون ليس جديداً، إلا أن المرحلة الحالية من التحديات الإسكانية في الكويت تفتح الباب واسعاً أمام المزيد من التكامل الخليجي، بما يخدم رؤية الدولة في معالجة ملف الإسكان وتلبية طموحات الشباب الكويتي.

وأضاف: يرى البعض أن الشراكة مع مطورين خليجيين أو عالميين يمكن أن تضيف خبرات جديدة وتسرّع وتيرة الإنجاز، غير أن الرأي الغالب هو أن المطور الكويتي يمتلك الإمكانات، ويكفي دعمه بالإطار القانوني والتسهيلات التمويلية ليحقق المطلوب بكفاءة.

وعن الربط بين قانوني الرهن والتطوير العقاري، قال بهبهاني إن نجاح مشروع المطور العقاري يرتبط بشكل مباشر بنجاح قانون الرهن العقاري، الذي من شأنه توفير تمويل ميسر للمواطنين، موضحا أن قانون الرهن العقاري بصورته الحالية يحتاج إلى تعديلات جذرية وتبسيط في الإجراءات، بحيث يحقق أهدافه دون أن يُثقل كاهل الشباب بالديون والفوائد المرتفعة.

وأضاف أن تعقيدات الإجراءات الإدارية، وعدم وضوح بعض الأنظمة التنظيمية، إضافة إلى غياب بيئة تشريعية محفزة، من أبرز التحديات التي تواجه المطور المحلي، لاسيما فيما يتعلق بقوانين التمويل والتراخيص، مثمنا بنجاح التجربة المصرية في تطوير الإسكان المتوسط والفاخر من خلال شراكات بين الحكومة والقطاع الخاص، لافتا إلى أنه نموذج قابل للتطبيق في الكويت، خاصة مع وجود تشابهات في البيئة الاستثمارية والاجتماعية، إلا أنه يحتاج إلى قرار جريء بتفعيل هذه الشراكات وفق آليات واضحة.

6 تحديات رئيسية أمام المطور العقاري المحلي

أكد الخبراء ان المطور العقاري يواجه العديد من التحديدات أهمها:ـ

1ـ تمويل مشاريع التطوير العقاري: فالجميع يعلم أن مشروع التطوير العقاري يقوم على تقديم الدولة الأرض للمطور ليقوم ببناء المساكن، وانتقال ملكية الأرض من الدولة إلى المطور ومنها مباشرة إلى مستحق الرعاية السكنية.

2ـ ضمانات الجهة المانحة: اذ يحتاج البنك الممول إلى ضمانات لتنفيذ المشروع، وهذه الجزئية التي انتبهت لها المؤسسة العامة للرعاية السكنية وبدأت في وضع ما يسمى بـ ” step in agreement ” لكي تتيح للممول في حال تعثر صاحب المشروع بالاستحواذ على المشروع وتحويله إلى مستثمر أو مقاول اخر يقوم بتنفيذ المشروع.

3ـ عقود الإذعان: اغلب مشاريع الشراكة في السابق كانت تقوم على العديد من الشروط والمتطلبات الصعبة، وتعاني من عدم وجود تعادل وتوازن بين الحقوق والواجبات التي يفرضها العقد المزمع توقيعه بين المطور العقاري والجهة الحكومية والممثلة في المؤسسة العامة للرعاية السكنية.

4ـ تعقيدات الإجراءات الإدارية.

5ـ عدم وضوح بعض الأنظمة التنظيمية.

6ـ غياب بيئة تشريعية محفزة.