تَمَلُّك الأجانب للعقار… فرص استثمارية أم تحديات سيادية؟

“عقار” صفحة أسبوعية تنشرها جريدة “السياسة”، متخصصة في القطاع العقاري، ترصد آخر التطورات وأبرز الأحداث الفنية والقانونية والاقتصادية لفئات القطاع المختلفة “الخاص” و”الاستثماري” و”التجاري” و”الحرفي” و”المعارض”، فضلاً عن نقل آراء المختصين بهذا الشأن لأهميته باعتباره ثاني أكبر قطاعات البلاد الاقتصادية.

تسارع دول مجلس التعاون الخليجي من خطواتها لفتح المجال بشكل أكبرأمام تملك الأجانب للعقارات في إطار ستراتيجيات تنموية تهدف إلى تحفيز الاقتصاد وجذب رؤوس الأموال مع اختلاف توجهات كل دولة في تحديد نطاق هذا الانفتاح وشروطه وفقا للفوارق الطبيعية في الرؤى الوطنية والاعتبارات الجغرافية والاحتياجات السكانية.

وأكد خبراء عقاريون لـ”السياسة” أن هذه التجارب تمثل رافدًا مهما للاستثمار والتنمية في المنطقة، إلا أن تطبيقها في الكويت يستلزم دراسة متأنية وقراءة دقيقة للتشريعات والواقع المحلي، لاسيما أن الكويت دولة ذات طبيعة خاصة، تتميز بمساحة محدودة نسبيًا بالمقارنة مع دولة مثل السعودية التي تشبه القارة، كما أن السوق العقاري الكويتي يتسم بحساسية عالية تجاه أي تغيرات مفاجئة في الأسعار أو أنماط التملك قد تؤدي إلى تضخم الأسعار وتقليص قدرة المواطن على الشراء مستقبلا.

واقترح الخبراء البدء بنماذج بديلة مثل حق الانتفاع طويل الأمد أو التملك لأغراض تجارية وسياحية فقط، بما يحقق توازنًا بين تشجيع الاستثمار وحماية السيادة الوطنية، إلى جانب تملك الشقق فقط مع العمل على زيادة عددها واستحداث مناطق استثمارية جديدة وتحويل بعض المناطق السكنية إلى استثمارية.

طبيعة مختلفة

بداية قال رئيس اتحاد وسطاء العقار عماد حيدر إن تجربة المملكة العربية السعودية مع تملك الأجانب للعقارات ووضع اشتراطات جديدة لذلك جيدة وقد تحقق الأهداف المرجوة منها، لكنه في ذات الوقت يجد صعوبة في تطبيق هذه التجربة في الكويت لعدة اعتبارات منها اختلاف حجم السوق وفرق المساحة بين الدولتين واختلاف طبيعة العرض والطلب .

وأوضح أن السعودية تعد قارة وليست دولة، ولديها مساحات شاسعة غير مستغلة ودخول المستثمر الأجنبي يعد فرصة لانعاش السوق العقاري وجذب رؤوس الأموال للمملكة، في حين أن المساحة الحضرية والصالحة للدخول بالسوق الكويتي صغيرة والطلب اكثر من العرض في معظم المناطق بالبلاد، كما أن الأسعار حاليا مرتفعة فما بالك بعد دخول المستثمر الأجنبي؟!

وحذر حيدر من مخاطر التملك الأجنبي على تضخم أسعار العقارات وتقليص قدرة المواطن على الشراء مستقبلا، كما هو الحال في تركيا وإسبانيا حيث يعارض مواطنو هذه الدول تملك الأجانب لعدم قدرة ابنائهم على الشراء ومنافسة المستثمر الأجنبي في ذلك.

ونوه بأن هذه التجربة طرحت في الكويت قبل ما يزيد عن عشر سنوات إلا أنها لم تلق القبول المطلوب، لأنه بالرغم من الايجابيات الاجتماعية، المالية والأمنية التي تعود علينا بتملك الأجنبي لشقة واستقراره هو وأسرته في الكويت وتتمثل في خفض التحويلات المالية للخارج وصرف الأموال داخل الكويت، وتحويل الكويت من بلد عزاب الى بلد عائلات، إلا أن تطبيق هذا التوجه يجب أن تسبقه دراسة متأنية لتعديل بعض القوانين لتلائم الوضع الجديد.

وشدد على أهمية تطبيق التجربة بشكل مقنن ومحدود يشمل الشقق فقط، والعمل على زيادة عدد الشقق واستحداث مناطق استثمارية جديدة وتحويل بعض القطع السكنية في السالمية، الفروانية وخيطان إلى استثمارية.

ضوابط وتشريعات

من جانبه، أشار الخبير العقاري علاء بهبهاني إلى إمكانية فتح باب تملك العقارات لغير الكويتيين، ضمن ضوابط وتشريعات تحافظ على الهوية السكانية وتضمن الاستقرار الاجتماعي، منوها بأن هذه الخطوة قد تساهم بشكل مباشر في تحفيز النمو الاقتصادي من خلال تدفق الاستثمارات الأجنبية المباشرة، وتنشيط قطاع الإنشاءات والبناء، وتعزيز فرص العمل في القطاعات الخدمية المرتبطة مثل إدارة الأملاك والخدمات الهندسية والقانونية.

كما ان السماح المنظم بتملك الأجانب يمكن أن يدعم القطاع السياحي والعقاري، ويعزز صورة الكويت كوجهة استثمارية جاذبة، خاصة في ظل توجه الدولة نحو تنويع مصادر الدخل وتقليل الاعتماد على النفط.

وشدد في المقابل على أهمية وضع ضوابط صارمة عند فتح هذا الباب، مثل تحديد المناطق المتاحة للتملك، وحجم الاستثمار ونوع العقارات، وذلك لضمان عدم الإضرار بفرص تملك المواطنين أو التأثير على الأسعار بشكل غير مدروس، مقترحا البدء بنماذج بديلة مثل حق الانتفاع طويل الأمد أو التملك لأغراض تجارية وسياحية فقط، بما يحقق توازنًا بين تشجيع الاستثمار وحماية السيادة الوطنية.

وقال إن المرحلة المقبلة قد تشهد مراجعة شاملة للسياسات العقارية في الكويت، في إطار رؤية تنموية تهدف إلى جعل الكويت مركزًا ماليًا وتجاريًا إقليميًا، دون التفريط بمصالح المواطنين أو الخصوصية الاجتماعية محذرا من سلبيات التملك العقاري للأجانب والمتمثلة في رفع أسعار العقارات، وتجميد العقارات في حال شراء الأجانب عقارات للاستثمار أو كأصول دون الاستخدام الفعلي، مما يخلق عقارات شاغرة غير مستفاد منها في المجتمع، لافتا إلى أن بعض التجارب الخليجية غير ناجحة أدت إلى تضخم الأسعار وظهور فجوة بين العرض والطلب.

200 متر فقط

من ناحيته، أكد المطور العقاري خالد بهبهاني أن تملك الأجانب للعقار ليس بالأمر الجديد على الكويت، فقد سُمح قبل سنوات لبعض الأجانب بتملك عقارات بموافقة مجلس الوزراء وفقًا للقانون الكويتي، قائلا: انا مع السماح للأجانب بتملك العقارات بمساحات محددة تقدر بـ 200 متر مربع على سبيل المثال، فهذه الخطوة تحمل العديد من الإيجابيات أبرزها، تعزيز النشاط العقاري الاستثماري والتجاري بما يسهم في تنشيط الاقتصاد المحلي وجذب رؤوس الأموال الأجنبية.

وأضاف أن هذه الخطوة قد تقلل كذلك من هجرة المستثمرين إلى الخارج، حيث يغادر العديد منهم بسبب عدم قدرتهم على تملك العقار، كما أن هذه الخطوة تحد من هروب رؤوس الأموال إلى الخارج كما يحدث في الوقت الحالي.

وفي المقابل، أشار خالد بهبهاني إلى السلبيات المحتملة لهذه التجربة ومنها ارتفاع أسعار العقارات المحلية والضغط على البنية التحتية في بعض المناطق، داعيا إلى تنظيم هذا التوجه بشروط واضحة تضمن التوازن بين استقطاب الاستثمارات وحماية المصالح المحلية.

إيجابيات التملك الأجنبي

1ـ تدفق الاستثمارات الأجنبية المباشرة وتنشيط الاقتصاد والإنشاءات والبناء.

2ـ تعزيز فرص العمل في القطاعات الخدمية المرتبطة مثل إدارة الأملاك والخدمات الهندسية والقانونية.

3ـ جذب رؤوس الأموال الاجنبية وخفض التحويلات المالية للخارج وصرفها بالداخل.

4ـ دعم الاستقرار الاجتماعي والأمني من خلال تحويل الكويت إلى بلد عائلات.

5ـ تنويع مصادر الدخل و دعم قطاعات الدولة العقارية والسياحية والتجارية.

مقومات نجاح التجربة في الكويت

1ـ إعادة النظر في التشريعات العقارية وتعديلها بما يلائم الوضع الجديد.

2ـ البدء بنماذج بديلة مثل حق الانتفاع طويل الأمد أو التملك لأغراض تجارية وسياحية فقط.

3ـ البدء بمساحات محددة وعلى نطاق ضيق يشمل الشقق فقط.

4ـ تعزيز عدد الشقق وتحويل بعض القطع السكنية إلى استثمارية.

5ـ التوازن بين تشجيع الاستثمار وحماية السيادة الوطنية.

سلبيات التملك الأجنبي

1ـ زيادة أسعار العقار مما قد يضعف القدرة الشرائية للمواطنين ويقلل الإنفاق الاستهلاكي.

2ـ خروج عوائد الإيجارات أو إعادة البيع من الكويت، مما يقلل من تأثير هذه الأموال على الاقتصاد المحلي.

3ـ المنافسة مع رؤوس الأموال الأجنبية قد تدفع المستثمر المحلي بعيداً عن القطاع العقاري، وتقلل من مشاركته في نمو الناتج المحلي.

4ـ تضخم وزن القطاع العقاري داخل الناتج المحلي بشكل مبالغ فيه قد يعرض الاقتصاد الكويتي للتقلبات في حال حدوث أزمة عقارية.

5ـ الضغط على البنية التحتية في بعض المناطق.

6ـ تجميد العقارات في حال شراء الأجانب عقارات للاستثمار أو كأصول دون الاستخدام الفعلي.